Stäng meddelande

Markanvisningstävling för bostäder vid koloniområdet i Alby

Nu har tiden för markanvisningstävlingen för Alby koloniområde gått ut. Totalt har det kommit in åtta tävlingsbidrag från olika byggbolag och nu börjar kommunens arbete med att utvärdera de inkomna förslagen.

Inlämningen är nu avslutad

Nu är inlämningen avslutad och vi kommer att påbörja utvärderingen av inlämnade bidrag.

Runt årsskiftet kommer kommunen att ge besked om en alternativt flera vinnare av markanvisningstävlingen. Därefter påbörjas markanvisningsprocessen som beräknas pågå i cirka en och en halv månad.

Därefter startar planarbetet som beräknas pågå i drygt två år från samhällsbyggnadsnämndens beslut om markanvisningar. En antagen detaljplan beräknas till tidigast under våren 2019. Utbyggnadstakt och eventuell etappindelning för kvarteren beslutas i samråd med vinnarna

Kommunen kommer att träffa markanvisningsavtal med det eller de bolag som i sina tävlingsbidrag bäst uppfyller bedömningskriterierna samt i övrigt uppfyller givna tävlingsförutsättningar och kvalificeringskriterier.

Inbjudan till markanvisningstävlingen finns även på kommunens hemsida www.botkyrka.se/markanvisningar. På hemsidan finns också länkar till de handlingar som utgör underlag för tävlingen samt andra handlingar som kan ha betydelse för framtagande av tävlingsförslag, bland annat kommunens markanvisningspolicy, program för hållbar utveckling, stadsbyggnadsidé för Alby.

Frågor och svar om markanvisningen kan du läsa längst ner på denna sida.

Alby – en del av Södra porten till Stockholm

Alby tillsammans med stadsdelarna Hallunda och Eriksberg ingår som en del av Södra porten. Området har goda kommunikationer med såväl tunnelbana som bussar. Via E4/E20 når man snabbt den regionala stadskärnan vid Kungens kurva-Skärholmen, Södertälje och Stockholm centrum. Den planerade vägen, Förbifart Stockholm, stärker kopplingarna till regionens norra delar. I framtiden ska Alby bli en förebild både som en plats för kreativitet och en långsiktigt hållbar stadsdel. Målet för Albys förnyelse är en stadsdel där dagens Albybor trivs ännu bättre – och dit nya Albybor vill flytta.

I mars 2014 antog kommunfullmäktige en stadsbyggnadsidé som beskriver hur stadsdelen Alby som helhet kan utvecklas genom bland annat förnyade gator och parker, bättre kopplingar till omgivningen, ett rustat centrum, och genom förtätningar med ny bebyggelse. Målet för stadsdelens förnyelse är en ny, tätare stadsmiljö med gröna tillgångar, service, infrastruktur och om Alby centrum nära Albysjön. Området är svagt kuperat och utgörs av ett koloniområde som uppfördes 1974 samt parkmark. I den södra delen av markanvisningsområdet uppförs en ny förskola med plats för 240 barn som planeras vara färdig under 2017. I väster finns ett äldreboende som drivs av kommunen och i öster ligger två basebollplaner. Söder om markanvisningsområdet ligger ett radhusområde som byggdes när stadsdelen uppfördes vid 1970-talets början. Koloniområdet är en viktig målpunkt som bidrar till att skapa möten mellan Albyborna. Området ligger även i nära anslutning till badplats, friluftsliv och värdefulla kulturmiljöer såsom Albkollektivtrafik. En stadsdel i Botkyrka där många vill bo.

Tävlingsområdet


Markanvisningsområdet är beläget några hundra meter öster y gård. Norr om markanvisningsområdet ligger Subtopia, som är ett kluster för företag inom de kreativa näringarna. Här finns bland andra Cirkus Cirkör, olika scener och en restaurang.

Inom ramen för stadsbyggnadsidén skissades det på ett förslag till förtätning i området kring koloniområdet i Alby bestående av ny bostadsbebyggelse och en förskola. Stadsbyggnadsidén uppmärksammar koloniområdets höga värde för stadsdelen och menar på att kolonilotterna ska värnas vid en exploatering av området.

Tävlingsförutsättningar

Kommunen eftersträvar en blandning av olika upplåtelseformer där den minst förekommande upplåtelseformen i stadsdelen ska vara den mest förekommande i tävlingsförslaget. Det innebär i detta fall att vi vill se fler bostadsrätter och äganderätter i området. För att åstadkomma en blandad bebyggelse kan flera byggbolag komma ifråga som vinnare av markanvisningstävlingen.

Förslaget bör innefatta minst 150 bostäder på kvartersmark. Inom exploateringsområdet ska det finnas flera typer av bebyggelse. Bolagen ska lämna förslag på delar eller hela området. Ett förslag kan avse del av, ett helt eller flera kvarter. Förslaget utgör dock ingen garanti för att bolaget får byggrätt i just det kvarter för vilket man har lämnat förslag. Marken inom exploateringsområdet ska förvärvas på marknadsmässiga villkor.

Kommunen kommer att träffa markanvisningsavtal med det eller de bolag som har de bästa tävlingsbidragen utifrån angivna utvärderingskriterier samt i övrigt uppfyller givna förutsättningar och kvalificeringskriterier.

Koloniområdet i Alby är en stor fördel i stadsdelen som ska tas tillvara för det nya bostadsområdet. Kolonilotterna är en plats för skapande genom odling och för möten mellan människor där den biologiska mångfalden och skapandet ska upplevas tydligt för de som passerar förbi. Därför ska minst 20000 – 25000 kvm av det befintliga koloniområdet bevaras och även i fortsättningen upplevas som en attraktiv plats att odla och vistas på.

Föreslagen ny bebyggelse ska uppvisa en tydlig idé om relationen mellan bebyggelse och koloniområde i syfte att lyfta koloniområdets betydelse och upplevelsen av att odling bedrivs på platsen. Den nya bostadsbebyggelsen ska ansluta väl till omgivningen beträffande skala och gestaltning samt tillföra något nytt till stadsdelen Alby. Bland annat ska det vara enkelt att bo och leva här med cykel.

Förslaget ska redovisa hur Albyvägen i detta område omformas från väg till gata där trafiken har låg hastighet och som ska vara trygg och framkomlig för cyklister. Bebyggelsen mot Albyvägen måste studeras särskilt med tanke på buller, samtidigt som den uppvisar omsorgsfullt gestaltade fasader. Cykelvägen norr om Albyvägen ska behållas. Förslaget ska innehålla en ny väg och vägkorsning mellan Albyvägen och den nya vägen ner till förskolan som är under uppförande. Vägen ner till förskolan är idag byggd som en provisorisk byggtrafikväg. Väg och vägkorsning ska redovisas utan befintlig gångtunnel. Parkering för bil och cykel ska anordnas på kvartersmark. Parkeringstalet beror på vilken typ av bostäder som förslaget innehåller.

För markanvisningen gäller kommunens krav enligt den markanvisningspolicy som kommunen har fastställt. Detta innebär bland annat att bolagen ska följa kommunens beslutade generella krav vid markanvisningar, se bilagd markanvisningspolicy.

En förutsättning för att projektet ska kunna genomföras är att en ny detaljplan tas fram och vinner laga kraft samt att samhällsbyggnadsnämnden fattar de beslut som behövs för att genomföra projektet. Kommunen avser att planlägga hela området i en detaljplan.

Bolagen står för samtliga projekterings- och utredningskostnader som krävs för planarbetet och för att en överenskommelse om exploatering ska kunna träffas mellan bolaget och kommunen. Bolagen står också för samtliga kostnader för framtagande av detaljplanen.

Avgränsningen av tävlingsområdet enligt ovan, samt projektstorlek, kan komma att ändras under det fortsatta detaljplanearbetet. Slutlig omfattning och utformning av byggrätterna avgörs i planprocessen och kan komma att avvika från de nu givna förutsättningarna.

Tävlingsbidragen ska innehålla

Uppgift om bolagets namn, organisationsnummer och kontaktperson samt en översiktlig beskrivning av bolagets organisation.

Registreringsbevis (inte äldre än tre månader) för bolaget samt hela ägarkedjan/koncernen upp till slutlig ägare.

Uppgift om att bolaget ensamt eller genom moderbolaget har ekonomisk stabilitet och hållbarhet att kunna genomföra projektet till exempel belåningsgrad.

Krav på redovisning

Bidragen ska redovisa relationen till den omgivande bebyggelsen, koloniområdet, park- och idrottsområdet, gaturummet och den nybyggda förskolan. Bidraget ska även beskriva förslagets vision avseende arkitektur samt redogöra för bolagets miljöambitioner och sociala ambitioner. Det ska finnas uppgift om antalet bostäder, upplåtelseformer samt total BTA. Bidragen ska utgå ifrån Alby stadsbyggnadsidé, främst sidorna 43 till 45.

Anbud

Bolagen ska lämna ett skriftligt anbud på förvärv av byggrätter uttryckta i kr/kvm BTA. Slutliga köpeskillingen fastläggs i samband med att detaljplan och genomförandeavtal fastslås.

Ritningar

Situationsplan/illustrationsplan skala 1:2 000 med ett valt detaljutsnitt i skala 1:500. En del av omgivningarna ska redovisas så att förslaget kan utvärderas i utvärderingskategorin ”placering, samspel med omgivningen”.

  • Två sektioner i skala 1:500
  • Plan för entrévåningen skala 1:200
  • Plan för en representativ bostadsvåning skala 1:200
  • Fasader skala 1:200
  • Volymstudie av tävlingsförslaget
  • Ett perspektiv i ögonhöjd som visar mötet mellan kolonilotterna och den föreslagna bebyggelsen
  • Redovisning av förslag till parkeringslösning för cykel och bil
  • Redovisning av förslag till dagvattenlösning
  • Beskrivning av projektet, översiktlig exploateringskalkyl samt uppskattad tidplan samt marknadsanalys

Ovanstående material ska redovisas i en komplett pappersomgång om cirka tio sidor i A3-format och A4 format samt en digital version.

Utvärdering och val av bolag

Utvärderingen av förslagen kommer att ta sin utgångspunkt från kommunens värderingsmall för markanvisningar som finns på kommunens hemsida.

Förutsatt att inkomna tävlingsbidrag uppfyller samtliga formkrav enligt ovan sker bedömningen utifrån ett antal kriterier. Utvärderingsmallen bygger på avsnittet ”Förutsättningarna för tävlingsförslaget” I detta projekt kommer inlämnade förslag att bedömas utifrån följande kriterier:

  • Miljömässig hållbarhet
  • Ekonomisk hållbarhet
  • Social hållbarhet
  • Arkitektonisk kvalitet, gestaltning och nytänkande
  • Placering, samspel med omgivningen
  • Bolagets miljöambitioner
  • Bolagets sociala ambitioner

Bedömning och val av byggherrar görs utifrån en samlad bedömning av hur väl dessa uppfyller kraven och kan redovisa en bebyggelse som på bästa sätt uppfyller de kriterier som kommunen har ställt upp. Även tidigare av bolagen genomförda projekt kan ingå i bedömningen. Kommunen förbehåller sig fri prövningsrätt av inkomna projektidéer då markanvisningstävlan inte faller inom ramen för Lag om offentlig upphandling (LOU 2007:1091). Kommunen har rätt att förkasta anbud som inte uppfyller kvalificerings-kriterierna utan ersättningsskyldighet till någon av anbudsgivarna.

Utvärderingen görs gemensamt av en tjänstemannagrupp från kommunen som utser en eller flera byggherrar som vinnare.

Slutligt beslut om markanvisning fattas av samhällsbyggnadsnämnden.

Kvalificeringskriterier

Deltagande bolag ska kvalificera sig enligt kriterierna nedan. Botkyrka kommun kan i samband med utvärderingen komma att kräva in material som styrker detta. Tävlingsförslag från bolag som inte uppfyller dessa krav kommer inte att utvärderas. Kriterierna ska vara uppfyllda vid ansökningstidpunkten.

  • Ledande befattningshavare i bolaget får inte ha gjort sig skyldiga till ekonomisk brottslighet eller skattebrott.
  • Bolaget ska kunna visa att man i sig själv eller genom ett moderbolag har ekonomisk stabilitet och organisatoriska förutsättningar för att kunna genomföra projektet.
  • Bolaget, eller de personer på bolaget som ansvarar för det inlämnade tävlingsförslaget, ska kortfattat i text och bild redovisa minst ett färdigställt referensprojekt.
Tidplan

Datum ​

Aktiviteter

​19 September 2016

​Utskick av inbjudan

15 november 2016

Inlämning av tävlingsbidrag

​November 2016

Utvärdering av inkomna förslag

December 2016

​Besked om vinnare av markanvisningstävlingen

Januari 2017

​Avtalsförhandling

Bedömningsarbetet med tävlingsbidragen bedöms till cirka en (1) månad. Markanvisningsprocessen bedöms till cirka 1,5 månad. Planarbetet beräknas pågå i drygt två år från samhällsbyggnadsnämndens beslut om markanvisningar. En antagen detaljplan beräknas till tidigast under andra halvåret av 2018. Utbyggnadstakt och eventuell etappindelning för kvarteren får bestämmas i samråd med vinnarna.

Övriga villkor för markanvisningstävlingen

  • Genom deltagande i denna markanvisningstävling accepterar bolaget de av kommunen uppställda villkoren för tävlingens genomförande.
  • Lämnat anbud ska vara giltigt i tre månader.
  • Kommunen har rätt att förkasta anbud som inte uppfyller kvalificeringskriterierna utan ersättningsskyldighet till någon av anbudsgivarna.
  • Redovisade skisser innebär inte någon garanti för utformningen av projektet. Slutgiltig omfattning och utformning av fastigheter och utemiljö avgörs i planprocessen och kan komma att avvika från de givna förutsättningarna.
  • Avgränsning av området samt angiven byggrätt är preliminär och kan komma att ändras under det fortsatta planarbetet.
  • Om projektet behöver avbrytas till följd av beslut under detaljplaneprocessen ger detta inte rätt till ersättning eller ny markanvisning som kompensation.
  • Vid ändrade förutsättningar för genomförande av markanvisningstävlingen äger kommunen rätt att avbryta pågående tävling. Avbryts markanvisningstävlingen kan kommunen komma att utlysa ny tävling. Avbruten markanvisningstävling ger emellertid inte bolaget rätt till ny markanvisning eller ekonomisk ersättning för nedlagt arbete.
  • Markanvisningen får inte överlåtas utan kommunens medgivande. Detta gäller även överlåtelse till närstående företag.
  • Markanvisningen regleras genom ett ramavtal mellan kommunen och bolaget.

Publicering, upphovsrätt och arvode

Tävlingsförslagen kommer att ställas ut offentligt efter utvärderingstiden. Botkyrka kommun och massmedia äger rätt att publicera de inlämnade förslagen i önskad omfattning efter avslutad tävling. I det fallet ska tävlingsdeltagarens namn tydligt anges.

Bolaget(s konsult) innehar upphovsrätten i enlighet med upphovsrättslagen. Materialet kommer vid anmodan att lämnas ut i enlighet med lagen om offentliga handlingar.

Det utgår inget arvode till tävlingsdeltagaren för upprättande av tävlingsförslag eller arbete i samband med denna tävling.

Tävlingens genomförande

Inbjudan samt länkar till de handlingar som utgör underlag för tävlingen samt andra handlingar som kan ha betydelse för framtagande av tävlingsförslag finns på kommunens webbplats.

Informationen på webbplatsen kan komma att kompletteras under tävlingsperioden. Frågor rörande tävlingen kan ställas via e-post fram till en vecka innan tävlingsperiodens slut. Ställda frågor kommer att redovisas på webbplatsen anonymt tillsammans med svaren så att alla kan ta del av dem.

Tävlingsbidrag ska märkas ’’Markanvisningstävling för koloniområdet i Alby”, sbf/2016:268 och skickas till:

Botkyrka kommun

Samhällsbyggnadsförvaltningen

147 85 TUMBA.

Tävlingsbidraget ska vara samhällsbyggnadsförvaltningen tillhanda senast den 15 november 2016.

Kommunen har fri prövningsrätt av lämnade tävlingsbidrag.

När samhällsbyggnadsnämnden har fattat beslut om markanvisning kommer resultatet av tävlingen att redovisas, dels i ett tjänsteutlåtande som ligger till grund för samhällsbyggnadsnämndens beslut och dels på kommunens webbplats.

Vad innebär en markanvisning?

En markanvisning är en option att under viss tid och på vissa villkor ensam få förhandla med kommunen om förutsättningarna för genomförandet av ny bostadsbebyggelse eller annan exploatering inom ett visst markområde som kommunen äger. I samband med att samhällsbyggnadsnämnden ger markanvisning till en byggherre upprättar kommunen ett så kallat markanvisningsavtal med byggherren för det aktuella projektet.

Det bör noteras att en markanvisning inte är kommunens ställningstagande som planmyndighet i detaljplaneprocessen. Detaljplanen för ny bebyggelse prövas i särskild ordning av samhällsbyggnadsnämnden i enlighet med plan- och bygglagen. Förslag till nya markanvisningar på kommunens mark tas alltid fram i nära samarbete mellan kommunledningsförvaltningen och samhällsbyggnadsförvaltningen.

Frågor och svar, uppdaterad 2016-11-15

Fråga: Hur många BTA/kvm omfattar området?

Svar: Vi har inte tagit fram någon siffra som anger hur stor byggrätt området kan omfatta.

Fråga: Är området uppdelat i delområden? Eller ska anbuden omfatta hela området som visas på kartan? I nämner i några stycken något om ”kvarter”? Finns det någon sådan karta?

  • Svar: Tävlingsuppgiften innebär bland annat att komma med förslag på byggnadskvarter. Som det står i tävlingsförutsättningarna är det upp till de tävlande att välja om man bara vill lämna i förslag på en del av området eller på hela området.

Fråga: När ni säger att förslaget ska omfatta minst 150 bostäder innebär det att vinnande anbudsgivare tilldelas 150 bostäder eller kan det inlämnade anbudsförslaget delas upp i ett mindre område vid tilldelning?

  • Svar: Om man lämnar förslag på del av området ska det omfatta en lämplig del av de totalt ca 150 bostäderna. Som det står i tävlingsförutsättningarna kan kommunen besluta sig för träffa avtal med flera bolag. Vilket innebär att en eller flera bolag kan bli aktuella att exploatera området.

Fråga: Finns det någon tomtarea eller sådan uppgift att gå på eftersom byggrätten inte är fastställd? Kunde inte hitta den i tävlingshandlingarna?

  • Svar: Nej vi har inte tagit fram en total tomtarea för hela området. Men minst 20 000 – 25 000 kvm av det befintliga koloniområdet som ligger inom tävlingsområdet ska bevaras som plats för odling.

Fråga: Om jag uppfattar det rätt så är tanken att HELA området ska omfatta minst 150 bostäder men att tävlingsbidraget både kan behandla hela området eller en del av det där vi själva föreslår kvartersstruktur.

  • Svar: Ja det är korrekt uppfattat. Viktigt är att det förslag ni tar fram tar stöd i stadsbyggnadsidén för Alby, Framtid Alby.

Fråga: Var får jag tag i kartmaterial över den nya förskolan med sin förskole gård?

  • Svar: Vi har inte denna tillgänglig men kontakta gärna kommunens fastighetsenhet för ytterligare ritningsmaterial.

Fråga: I texten står det: "Väg och vägkorsning ska redovisas utan befintlig gångtunnel". Beror detta på att ni har framtida planer för gångtunneln? Om fallet är så ska då fotgängare och cyklister ledas om?

  • Svar: Avsikten är att redovisa en lösning där gångtunnel är borttagen och all trafik, gång, cykel och biltrafik rör sig i samma plan.

Fråga: Ska transformatorstationen bevaras på samma plats?

  • Svar: Den frågan är förtidig att svara på. Det beror på lösningarna i tävlingsförslagen samt är en fråga som får hanteras i kommande detaljplaneprocess.

Fråga: Är den nya vägen som leder till Förskolan menad bara för den, eller kan vi inkludera och nyttja den i vårt projekt?

  • Svar: Avsikten är att denna väg ska vara inkluderad i tävlingsförslagen.

Fråga: I dokumentet Framtid Alby har ni ritat de nya bostadshusen över den befintliga parkeringen för kolonilotts innehavarna. Fråga: Då undrar vi om de nya parkeringen på baseballplans parkering är menad att ersätta den eller ska vi inkludera det behovet i vårt projekt?

  • Svar: Det är en del av tävlingsuppgiften komma med förslag på koloniområdets utformning och i vilken omfattning det ska finnas parkeringsplatser till denna.

Fråga: Är byggvägen till förskolan tänkt att vara permanent, eller kan förslaget innehålla en lösning för korsningen som innebär att byggvägen rivs och vägen till den nya förskolan ansluter till Albyvägen på ett annat ställe?

  • Svar: Byggtrafikvägen är konstruerad så att den med sin vägkropp kan göras om till en permanent gata förutom i den del som i dag är anslutning till Albyvägen. Svaret är alltså ja på frågan, sedan ligger det i tävlingsuppgiften att föreslå en utformning av gatan så att den inte inbjuder till höga hastigheter.

Fråga: Var går egentligen gränsen för tävlingsområdet? Är området väster om koloniträdgårdarna (mellan koloniträdgårdarna och äldreboendet samt väster om den nya förskolan) inkluderat? Området norr om Albyvägen? Båda dessa områden ligger innanför linjen på illustrationen på sid 4 i tävlingsdokumentet.

  • Svar: Tävlingsområdet är inom det område med röd punktprickad linje. Skälet att vi har en rymlig utbredning av tävlingsområdet är att vi vill se hur tävlingsförslagen ansluter/knyter an till omgivande bebyggelse.

Fråga: Det framgår av dokumenten att gång- och cykelvägen norr om Albyvägen skall bevaras. Är det tänkt att det även skall bli ett separat cykelkörfält på södra sidan? Vilken sammanlagd bredd bör vi räkna med för Albyvägen inklusive eventuellt cykelkörfält och trottoar?

  • Svar: Avsikten är att göra om Albyvägen från att vara en trafikled som inbjuder till höga hastigheter till en gata med där man tar sig fram med låghastighet. Vi vill i tävlingen få förslag på en utformning av denna gata. Vilken bredd gatan ska ha och om det även ska finnas cykelbana på södra sidan är alltså en del av tävlingsuppgiften.

Fråga: Hur stor är den yta som koloniföreningen arrenderar idag?

  • Svar: Koloniföreningens arrendeområde är ca 41 600 kvm och det ingående kolonilottområdet är ca 28 500 kvm.

Fråga angående redovisning av BTA: Ska tävlingsförslaget redovisa "ljus BTA", eller total BTA? Om det är total BTA, skall även garage räknas in?

  • Svar: Total respektive ljus BTA eller omräkningstalet mellan total/ljus BTA ska redovisas. Priset ska lämnas per m² ljus BTA, men vi vill också veta hur många m² total BTA bebyggelsen omfattar för att få en uppfattning om exploateringsgraden.

Fråga:Är tanken att exploatören står för exploateringskostnader endast inom kvartersmark eller kommer hela områdets exploatering (ink kommunala gator) att bekostas av den/de exploatörer som får markanvisning?

  • Svar:Kostnader för allmän plats kommer att fördelas på rättvis och skälig grund. Exploatörer kommer få ta kostnader för allmän plats inom exploateringsområdet (samt om det är aktuellt/nödvändigt för genomförandet av exploateringen en skälig del av kostnader för infrastruktur utanför exploateringsområdet). Huruvida man överlåter utförandet av allmän plats får vi låta vara osagt i dagsläget detta beror ju bland annat på om det kommer bli en eller flera exploatörer inom exploateringsområdet.

Fråga:I förslaget vill ni att man redovisar en exploateringskalkyl samt tidplan för projektet. Vad vill ni att respektive del ska innehålla? Hur detaljrika vill ni att vi ska vara?

  • Svar:Det bör minst vara en exploateringskalkyl som redovisar exploateringsprojektets totalekonomi, där kostnader redovisas i olika kategorier (t.ex. allmänna platser, vatten och avlopp, markarbeten, byggkostnader, m.m. inklusive byggherrekostnader och riskpåslag) och intäkter redovisas som antingen hyra/m²/år eller som insats/m² BOA/BTA + föreningslån/m² BOA/BTA).

    Det vi behöver veta vad gäller tidsplanen är i första hand uppskattade tider efter laga kraftvunnen detaljplan, främst utbyggnadstiden bl.a. med hänsyn till marknadsförutsättningarna.
Kontakt
Skriv ut
Senast uppdaterad: 10 januari 2018
Bo & bygga