Anledningen till beslutet om hyressättningsmodell är att kommunen inte har någon enhetlig hyresmodell för gruppbostad, servicebostad annan särskild anpassad bostad. Den nya modellen utgår från hyreslagen och bruksvärdesprincipen. Det innebär att hyrorna blir mer enhetliga och förutsägbara.

Modellen innebär i de flesta fall en ökad hyra, men för vissa lägenheter blir det en sänkning. Hyran justeras i steg enligt en trappningsregel. Det innebär att hyran höjs en gång per år under några års tid för att komma i rätt nivå på sikt. Sänkta hyror justeras däremot omedelbart.

Hyressättningsmodellen rör kommunens gruppbostäder, servicebostäder och annan särskilt anpassad bostad i Botkyrka kommuns regi.

Hyressättningsmodellen grundar sig i tre faktorer:

• Lägenhetens storlek och standard.

• Gemensamma utrymmen och andra kvaliteter som närhets- och trygghetsfaktorer.

• All hyressättning i kommunens boenden ska utgå från bestämmelserna i hyreslagen och bruksvärdesprincipen.

Hyressättningsmodellen för servicebostad och annan särskilt anpassad bostad utgår endast från den enskilda lägenheten.

Frågor och svar om förslaget till hyressättningsmodell för bostad med särskild service enligt LSS 9:9

Jag bor i en gruppbostad i Botkyrka kommun. Vad innebär hyressättningsmodellen för min hyra?

I december 2025 kommer du som berörs få ett brev med information om din nya hyra. Hyressättningsmodellen börjar gälla för den med höjd hyra i mars 2026. Får du sänkt hyra så justeras din hyra från januari 2026. Får du höjd hyra justeras din hyra steg för steg, enligt en trappningsregel. Det innebär att hyran höjs en gång per år under några års tid för att komma i rätt nivå på sikt.

I handlingarna inför nämnden kan du läsa om genomsnittshyra som föreslås för olika boende. Hyran varierar därefter beroende på storlek och standard på din lägenhet.

Varför tar ni fram en ny modell, och varför föreslås det att vissa hyror ska höjas?

Syftet med modellen är att behandla alla boende lika, så att det ska bli mer rättvist. Bakgrunden är att Botkyrka kommun inte har någon enhetlig hyresmodell för gruppbostad, servicebostad och annan särskild anpassad bostad. Den nya modellen utgår från hyreslagen och bruksvärdesprincipen. Det innebär att hyrorna blir mer enhetliga och förutsägbara.

Hur har ni tagit fram hyressättningsmodellen?

Hyressättningsmodellen bygger på principen om bruksvärde och rättspraxis, där man främst utgår från hyrorna hos det kommunala bostadsbolaget AB Botkyrkabyggen i Botkyrka. Sedan har hyrorna räknats ut för totalt 211 lägenheter inom gruppbostäder, servicebostäder och annan särskild anpassad bostad enligt samma modell. Förslaget innebär att hyrorna sätts på samma sätt som modellen 'Rättvis hyra/Poängen', som AB Botkyrkabyggen har använt för sina hyreslägenheter sedan 2012.

Hyran bestäms utifrån hur stor lägenheten är och hur mycket gemensamma ytor som finns. Grundhyran räknas ut för varje lägenhet i det särskilda boendet, beroende på hur den är utformad och vilka andra kvaliteter som finns (närhets- och trygghetsfaktorer).

Vid all hyressättning i gruppbostäder, servicebostäder och annan särskild anpassad bostad med skriftliga hyreskontrakt är utgångspunkten bestämmelserna i 12 kapitlet 55 § Jordabalken, kallad hyreslagen. Där klargörs att hyran skall vara skälig, samt att den inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, den så kallade bruksvärdesprincipen.

Vad är innebär ordet bruksvärde?

Bruksvärde handlar om hur bra eller användbar en lägenhet är att bo i – alltså vad du faktiskt får när du bor där. Det är ett begrepp som används i Sverige för att bestämma vad en rimlig hyra är för en hyreslägenhet.

Man tittar till exempel på:

• Hur stor lägenheten är

• Hur modern standard den har (t.ex. nytt kök eller badrum)

• Om den ligger nära kollektivtrafik, affärer eller natur

• Vilken planlösning den har

• Om huset har hiss, tvättstuga, balkong osv.

Alltså: Ju bättre egenskaper en lägenhet har, desto högre bruksvärde – och då får den också ha en högre hyra.

Vad har ni utgått från vid hyressättningen?

Hyressättningsmodellen utgår från tre delar: den enskilda lägenheten, gemensamma utrymmen, övriga kvaliteter t ex tillgång till allmänna utrymmen, service, närhet, trygghet med mera.

Betalar man för gemensamhetsytor i modellen?

I hyressättningsmodellen fördelas de gemensamma ytorna proportionerligt på varje lägenhet i vardera gruppbostad. Det innebär att det kan variera mellan olika boenden, beroende på hur stora de gemensamma ytorna är i just det boendet.

I servicebostäder och annan särskilt anpassad bostad betalar man bara hyra för sin egen lägenhet. Där finns inga gemensamhetsytor som ingår i hyran.

Vad innebär trappningsregeln?

Trappningsregeln innebär att en större hyreshöjning delas upp i etapper för befintliga hyresgäster. Hyran höjs en gång per år under några års tid och för hyresgästen innebär det en tidsbegränsad hyresrabatt som minskar över tid.

Förslaget som kommunfullmäktige ska besluta om är att hyreshöjningen begränsas till maximalt 400 kronor per månad under år 1. År 2 ytterligare maximalt 400 kronor per månad och så vidare, till dess att lägenheten är uppe i full hyra. Dessa 400 kr är exklusive den årliga reguljära hyreshöjningen.

I det informationsbrev som i april 2025 skickats ut till berörda hyresgäster står det att höjningen ska ske i steg om 700 kronor per månad och år. Det beloppet har senare justerats till 400 kronor per månad och år.

Vad gäller för nya hyresgäster?

För hyresgäster som flyttar in efter att beslutet om ny hyressättningsmodell har trätt i kraft den 1 januari 2026 gäller den nya hyran direkt. För dessa hyresgäster gäller inte trappningsregeln.

Vad händer om jag inte accepterar en eventuell höjning?

I december 2025 får du som berörs ett brev med information om din hyra, och tillsammans med detta ett svarsformulär där du godkänner eller inte godkänner hyran.

Om du inte godkänner den föreslagna hyresnivån kommer Botkyrka kommun att vända sig till Hyresnämnden för att få hyran prövad och fastställd enligt vad som anses vara skäligt. Om hyresnämnden anser att hyran är skälig kommer då hela din hyreshöjning att gälla omgående från 1 mars 2026, istället för stegvis enligt trappningsregeln.

Kan jag söka bostadstillägg/bostadsbidrag?

Ja. Du som berörs får ett brev i december 2025 med information om din nya hyra, och information om hur du gör för att ansöka om bostadsbidrag eller bostadstillägg.

När börjar den nya hyran gälla?

Är du befintlig hyresgäst i berört boende och får sänkt hyra så börjar den nya hyran att gälla från januari 2026.

Är du befintlig hyresgäst i berört boende och får höjd hyra så börjar den nya hyran att gälla så snart avtal träffats med berörd hyresgäst, eller från den tidpunkt efter meddelande om villkorsändring 12 kap Jordabalken medger (3 månader efter avisering). Den första höjningen sker då i mars 2026 enligt trappningsregeln.

Om du är ny hyresgäst och flyttar in i berört boende efter att beslutet om ny hyressättningsmodell träder i kraft, den 1 januari 2026, så börjar din nya hyra att gälla direkt, utan trappningsregeln.

Är hyrorna för boenden högre i Botkyrka än i andra kommuner?

Nej, som vi kan se det ligger Botkyrkas hyror för gruppbostad och servicebostad i nivå med närliggande kommuner.

Gör Botkyrka kommun det här för att spara pengar?

Nej, den nya hyresmodellen handlar inte om att spara eller tjäna pengar. Den är till för att det ska bli mer rättvist och tydligt. Alla ska behandlas lika, och kommunen vill ha bättre ordning på hur skattepengarna används.

Jag har ytterligare frågor, vart kan jag vända mig?

Vänd dig i första hand till personalen på ditt boende. Du är också välkommen att kontakta boendesamordnare Shanoor Khan.
E-post: shahnoor.khan@botkyrka.se
Tel: 070 883 90 25